Модель «строительство под заказ» (BTS) в России стремительно развивается, позволяя девелоперам возводить объекты в соответствии с конкретными требованиями арендаторов. Это происходит на фоне роста онлайн-торговли и нехватки качественных площадей, особенно в складском и производственном сегментах.
- BTS — индивидуальное строительство под заказчика.
- В России популярность модели начала расти за последние 3-4 года.
- Общий объем качественной складской недвижимости в Петербурге к 2026 году составит 6,4 млн м.
- С 2019 года наблюдается рост сделок в формате BTS.
- Маркетплейсы стали основными игроками на рынке BTS.
Складская недвижимость: рост и изменения
В Санкт-Петербурге и области модель BTS начала развиваться более десяти лет назад. Согласно данным NF Group, к концу марта 2026 года ожидается, что складская недвижимость в регионе достигнет 6,4 млн м², из которых 1,3 млн м² займут BTS-проекты. Директор департамента NF Group, Илья Князев, отмечает, что с 2019 года спрос на BTS объекты значительно увеличился, достигнув 216 тыс. м² сделок в 2019 году и 187 тыс. м² в среднем за год до 2025 года.
Изменения в структуре сделок и риски
С 2023 года 100% BTS-договоров были арендными, в то время как в 2024-2025 годах они полностью переключатся на куплю-продажу. Причиной этому служит высокая ключевая ставка, что делает аренду менее привлекательной для бизнеса. Следовательно, застройщики часто сталкиваются с необходимостью использования собственного капитала или ожиданием лучших экономических условий.
| Год | Объем сделок (тыс. м²) |
|---|---|
| 2013-2018 | 43,5 |
| 2019 | 216 |
| 2021-2023 | 592 |
В то время как складской сегмент показывает замедление, офисный BTS не стал массовым явлением из-за ограниченного числа клиентов и рисков, связанных с нестандартными проектами. В производственном сегменте, напротив, наблюдается активный рост индивидуального строительства, с требованиями на площади от 3 до 10 тыс. м².
Таким образом, модель BTS в России демонстрирует значительный потенциал, адаптируясь к требованиям рынка и потребностям бизнеса, при этом сталкиваясь с новыми вызовами и изменениями в структуре сделок.